Instauré en 2007, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) va voir son rôle élargi à partir du 1er juillet 2021. Un durcissement notable est prévu afin de réduire au maximum le nombre de passoires thermiques en France. Cet article présente les principaux changements prévus et leur impact sur les acteurs de l’immobilier.
Obligations accrues associées au nouveau DPE
Aujourd’hui, la fonction principale du diagnostic de performance énergétique est d’informer le potentiel locataire ou acquéreur de la qualité du bien sur ce volet. Il s’agit aussi de les inciter à réaliser des travaux destinés à améliorer son confort et réduire la consommation d’énergie. Figurant au nombre des diagnostics obligatoires dans l’immobilier, c’est l’un des plus courants, puisque l’Ademe en recense environ 10 millions en 7 ans.
Afin de renforcer la lutte contre les logements énergivores et polluants, plusieurs aménagements sont apportés au DPE. À partir du 1erjuillet 2021, avec un retard de 18 mois dû à la pandémie, il devient opposable. Cela signifie que si l’efficacité énergétique réelle du bien est nettement inférieure à celle indiquée dans le rapport de diagnostic remis avec le contrat de vente ou le bail, le locataire ou le nouveau propriétaire peuvent se retourner contre le diagnostiqueur.
Un autre changement porte sur le gel d’une hausse du loyer pour un logement étiqueté F ou G lors du renouvellement de bail ou de la signature d’un nouveau contrat de location. Il s’agit d’une extension des dispositions du décret n° 2019-802 du 26 juillet 2019 déjà en vigueur dans les zones tendues. Les propriétaires, bailleurs ou acheteurs de tels biens devront satisfaire à un nombre croissant d’exigences d’ici à 2028. Pour une consommation annuelle supérieure à 331 kWh EP, une rénovation est obligatoire. La route est encore longue jusqu’à l’atteinte des 80 kWh visés à l’horizon 2050 pour les Bâtiments Basse Consommation.
Réforme de la méthode de calcul du DPE
Pour plus de fiabilité, le mode de calcul du DPE est revu et s’applique à tous les types de constructions à usage résidentiel, indépendamment de leur ancienneté. Désormais, les diagnostiqueurs ne se baseront plus sur les factures d’énergie, dont les montants diffèrent selon la composition du foyer.
Aux éléments inclus depuis 2013 (matériaux utilisés pour le bâti, exposition de l’immeuble, ponts thermiques…), de nouvelles règles s’appliquent, dont :
- mention d’une fourchette tarifaire de la consommation ;
- affichage du niveau d’isolation générale, de l’efficacité du système de ventilation et du confort thermique en été ;
- inclusion d’une véranda chauffée dans la surface habitable considérée pour le calcul ;
- valorisation des apports solaires d’une véranda, qu’elle soit ou non chauffée.
Des données plus complètes et plus lisibles facilitent les échanges entre les parties prenantes et accélérer la transition énergétique grâce à une meilleure prise en compte des contraintes environnementales énergétiques et climatiques. Celles-ci doivent par ailleurs influer sur la valorisation du bien.
Il reste que dans les grandes agglomérations, pourtant les plus concernées, la forte demande couplée à la pénurie de biens limite la marge de négociation. Or, en renforçant l’attrait des épargnants pour la pierre, la crise accentue la tension sur le marché immobilier. Seul un exode plus marqué vers les zones rurales et périurbaines pourra faire de l’étiquette énergétique un facteur de différenciation.