L’obligation de réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif marque un tournant dans la gestion énergétique des copropriétés et des ensembles immobiliers. Alors que les échéances légales se rapprochent, bailleurs privés, sociaux et gestionnaires immobiliers doivent se préparer à une évaluation plus globale et structurée de leurs bâtiments.
Un diagnostic global pour une vision homogène du bâtiment
Contrairement au DPE individuel, qui se limite à un seul logement, le DPE collectif évalue la performance énergétique d’un immeuble dans son ensemble. Il prend en compte à la fois les parties privatives et communes, offrant ainsi une vision globale de l’efficacité énergétique d’un bien en copropriété ou d’un ensemble immobilier sous gestion unique.
Réalisé par un professionnel certifié, il aboutit à l’attribution d’une classe énergétique commune, allant de A à G (du plus performant au plus énergivore).
Cette approche homogène facilite :
✅ L’identification des leviers d’amélioration énergétique,
✅ L’orientation des décisions en matière de rénovation,
✅ La valorisation du bien immobilier en cas de vente ou de location.
Cependant, cette homogénéité dépend de la configuration du bâtiment. Si l’immeuble présente des caractéristiques constructives et techniques homogènes (mêmes équipements de chauffage, isolation uniforme, orientation similaire des logements), le DPE collectif permet d’extrapoler les résultats à l’ensemble des logements. En revanche, dans les bâtiments hétérogènes (différentes époques de construction, systèmes de chauffage distincts, disparités thermiques marquées), le diagnostic se limite à l’immeuble sans pouvoir être généralisé à l’ensemble de la copropriété.
Une obligation progressive pour tous les bâtiments concernés
Si le DPE collectif a été introduit dès 2010 par la loi Grenelle 2, son champ d’application a été renforcé avec la loi Climat et Résilience de 2021. Son obligation s’applique progressivement selon le calendrier suivant :
📅 Depuis le 1er janvier 2024 : concerne les copropriétés de plus de 200 lots, quel que soit l’usage du bâtiment (résidentiel, professionnel ou commercial).
📅 À partir du 1er janvier 2025 : extension aux copropriétés de 50 à 200 lots.
📅 Dès le 1er janvier 2026 : obligation pour les copropriétés de moins de 50 lots.
À terme, tous les bâtiments dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013 seront concernés. Le DPE collectif est valable 10 ans, sauf en cas de travaux majeurs nécessitant une réactualisation.
Tableau récapitulatif des échéances
| Taille de la copropriété | Date d’obligation |
| + 200 lots | Depuis le 1er janvier 2024 |
| 50 à 200 lots | 1er janvier 2025 |
| Moins de 50 lots | 1er janvier 2026 |
| Tous bâtiments construits avant 2013 | Obligation généralisée |
Un diagnostic nécessitant des données précises pour garantir sa fiabilité
Le DPE collectif repose sur la méthode 3CL (Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements), qui modélise la consommation énergétique du bâtiment. Pour garantir sa fiabilité, deux approches sont possibles :
1- Visite de l’ensemble des logements, permettant une analyse complète mais nécessitant une organisation complexe.
2- Échantillonnage représentatif, où seuls certains logements sont étudiés, puis les résultats extrapolés au reste du bâtiment.
Dans ce dernier cas, la rigueur est essentielle pour éviter des erreurs d’estimation. Le syndic ou gestionnaire immobilier doit fournir des données précises, notamment sur :
📌 Les équipements collectifs : chauffage, ventilation, climatisation…
📌 L’enveloppe thermique du bâtiment : isolation des murs, fenêtres, toitures, planchers…
Lorsque ces informations sont absentes ou incomplètes, le diagnostiqueur DPE est contraint d’utiliser des valeurs par défaut, ce qui peut entraîner une dégradation de la classe énergétique attribuée, avec un impact potentiel sur la valorisation du bien.
Un levier d’optimisation financière et patrimoniale
Au-delà de son caractère obligatoire, le DPE collectif représente une opportunité pour optimiser la gestion financière et patrimoniale des immeubles :
🔹 Anticiper les travaux et éviter les surcoûts : Planifier les rénovations permet d’éviter des interventions d’urgence plus coûteuses.
🔹 Accéder aux aides financières : MaPrimeRénov’, CEE, subventions locales peuvent alléger le coût des travaux.
🔹 Valoriser les biens immobiliers : Une meilleure notation énergétique facilite la revente et la location.
Études de cas : comment le DPE collectif s’adapte aux différentes configurations
📌 Exemple 1 – Une copropriété homogène : Un immeuble de 80 logements avec un chauffage collectif gaz, des menuiseries uniformes et une isolation standardisée. Résultat : un DPE collectif fiable, des recommandations claires et une rénovation optimisée.
📌 Exemple 2 – Un ensemble immobilier hétérogène : Une résidence mixte avec des bâtiments construits à des périodes différentes, certaines parties rénovées et d’autres non. Le DPE collectif ne peut être généralisé à tous les logements, nécessitant des DPE individuels complémentaires.
Un enjeu pour les bailleurs : anticiper les interdictions de location
Avec la réglementation sur les passoires thermiques, un mauvais DPE peut empêcher la location dans les prochaines années. Le DPE collectif permet d’anticiper ces blocages en identifiant les logements à risque.
🔸 Interdiction progressive de location des logements classés G puis F
🔸 Impact sur le montant du loyer
🔸 Réduction du risque de vacance locative
Un outil stratégique pour une gestion durable du patrimoine immobilier
En offrant une photographie précise et homogène de la performance énergétique d’un immeuble, le DPE collectif devient un levier incontournable pour une transition énergétique efficace et maîtrisée.